Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami a prawo do odstąpienia od umowy

Na pewno duża część konsumentów korzystała z usług pośrednika nieruchomości przy sprzedaży, kupnie czy też najmie lub wynajmie mieszkania. Warto jednak zastanowić się, czy do tego typu umów stosuje się przepisy ustawy o prawach konsumenta, które obowiązują do kontraktów zawartych po 24 grudnia 2014 roku. Przedmiotowa kwestia jest bardzo istotna zarówno dla samych pośredników, jak i ich klientów, ponieważ ma to wpływ zarówno na kształt umowy (konieczność wywiązania się z obowiązków informacyjnych), jak i możliwość odstąpienia od niej w terminie 14 dni, jeżeli została zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa lub na odległość. 

Zamieszanie powodować może art. 4 ust. 1 u.p.k., który nie być zbyt jasny dla "nieprawników". Jego treść jest następująca:

Przepisów ustawy nie stosuje się do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych, z wyjątkiem przepisów rozdziału 2, które stosuje się, jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej.

Jeżeli pośrednictwo w obrocie nieruchomościami wchodziłoby w zakres umów, o których mowa powyżej, to zastosowanie miałyby tylko przepisy odnoszące się do obowiązków informacyjnych zawieranych przy sprzedaży tradycyjnej (m.in. jak w sklepach stacjonarnych). Muszę jednak wszystkich pośredników zmartwić, a konsumentów ucieszyć… przepisy ustawy o prawach konsumenta stosuje się do umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, gdyż nie wpisują się one w rodzaj kontraktów wymienionych w art. 4 ust. 1 u.p.k.

Przypomnę tylko, że ww. ustawa stanowi implementację Dyrektywy 2011/83/UE, która w motywie 26 Preambuły wskazuje:

Umowy o świadczenie usług, w szczególności umowy dotyczące budowy dobudówek do budynków (na przykład garażu lub werandy) oraz umowy dotyczące naprawy i renowacji budynków innej niż istotna przebudowa, powinny wchodzić w zakres niniejszej dyrektywy, podobnie jak umowy dotyczące usług pośredników nieruchomości oraz umowy dotyczące najmu pomieszczeń do celów innych niż mieszkalne.

Co to oznacza dla pośrednika i dla jego klienta? 

Jeżeli umowa jest zawierana w biurze pośrednika, to powinien przekazać konsumentowi informacje, o których mowa w art. 8 u.p.k. jeszcze przed zawarciem umowy. 

Dużo dalej idące konsekwencje wiążą się z zawarciem umowy poza lokalem przedsiębiorstwa (np. w samochodzie lub na klatce schodowej) czy też na odległość (np. przez stronę internetową). W takiej sytuacji pośrednik musi wywiązać się z obowiązków informacyjnych, o których mowa w art. 12 u.p.k. (zarówno przed, jak i po zawarciu kontraktu). Ponadto konsumentowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy. Czy odstąpienie od umowy będzie w tym wypadku w ogóle potrzebne zależy tak naprawdę od charakteru umowy i jej przedmiotu. Jeżeli zapłata za wykonanie umowy związana jest z osiągnięciem określonego rezultatu (czyli zawarciem umowy pomiędzy skojarzonymi stronami), a konsument nie odstąpi od umowy i jednocześnie nie zawrze umowy z osobą skojarzoną przez pośrednika, to i tak nie musi nic płacić. Inna jest sytuacja, w której to konieczność zapłaty aktualizuje się z momentem dokonania określonych czynności przez pośrednika (umowa starannego działania) lub gdy umowy zawarta została na wyłączność. W takiej sytuacji konsumentowi może zależeć na tym, aby odstąpić od umowy w tzw. czasie do namysłu (który może wynieść nawet rok, jeżeli nie uzyskał on pełnej informacji o prawie do odstąpienia od umowy).

Czy możliwe jest odstąpienie od umowy pośrednictwa po jej wykonaniu?

Wyobraźmy sobie taką oto sytuację. Konsument zawiera umowę z pośrednikiem nieruchomości w jego aucie, bezpośrednio przed obejrzeniem mieszkania, które jest mu okazywane. Następnie oboje udają się do mieszkania, które jest do nabyć lub wynajęcia. Konsumentowi lokal się spodobał i postanawia zawrzeć umowę sprzedaży z jego właścicielem (lub umowę najmu), ale po tym fakcie (lub też przed – bez znaczenia, gdyż do skojarzenia stron doszło) decyduje się odstąpić od umowy pośrednictwa. Czy jest to możliwe? Czy w takiej sytuacji konsument powinien zapłacić pośrednikowi ustaloną w umowie prowizję za "skojarzenie stron" i doprowadzenie do zawarcia umowy? Wszystko tak naprawdę zależy od tego, co konsument podpisał w samochodzie pośrednika i jakie oświadczenie złożył. Zastosowanie ma w tym wypadku art. 38 pkt 1 u.p.k.

Prawo odstąpienia od umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa lub na odległość nie przysługuje konsumentowi w odniesieniu do umów o świadczenie usług, jeżeli przedsiębiorca wykonał w pełni usługę za wyraźną zgodą konsumenta, który został poinformowany przed rozpoczęciem świadczenia, że po spełnieniu świadczenia przez przedsiębiorcę utraci prawo odstąpienia od umowy.

Oznacza to, że prawo do odstąpienia od umowy nie będzie konsumentowi przysługiwało, jeżeli łącznie spełnione zostaną dwie przesłanki:

  • konsument został poinformowany przed rozpoczęciem świadczenia, że po jego spełnieniu utraci on prawo do odstąpienia od umowy
  • została wyrażona wyraźna zgoda przez konsumenta na rozpoczęcie świadczenia przed upływem terminu na odstąpienie od umowy; 

Istotne jest również to, aby zgoda konsumenta była w pełni świadoma, czyli słabsza strona umowy musi mieć świadomość, z czym wiąże się dla niego to, że wyrazi zgodę na rozpoczęcie świadczenia usługi i być może pełne jej wykonanie. Dlatego też musi zostać zachowana odpowiednia kolejność, o jakiej mowa powyżej. Nie może być sytuacji, w której to najpierw konsument wyraża zgodę, a dopiero potem dowiaduje się, że przez to, że ją udzielił to stracił prawo do odstąpienia od umowy w przypadku całkowitego wykonania usługi. Tylko spełnienie tych dwóch elementów będzie oznaczało, że konsumentowi prawo do odstąpienia od umowy nie przysługuje. Jeżeli jednak pośrednik nie dopilnuje, aby konsument wyraził taką zgodę (musi udowodnić to przedsiębiorca) lub też nie poinformuje konsumenta o konsekwencji złożenia takiego oświadczenia, to słabsza strona umowy ma możliwość odstąpienia od umowy i przedsiębiorca nie prawa domagać się prowizji za wykonaną umowę pośrednictwa. 

 

Podziel się artykułem!
Processing your request, Please wait....